Договор перенайма. Как компании, передающей право аренды, определить, является ли сделка крупной

Анастасия Павлова, начальник отдела управления активами ГУП «ТЭК СПб»

Когда в действующем договоре аренды меняется арендатор, соответствующая передача прав и обязанностей по договору называется перенаймом (ст. 615 ГК РФ). В перенайме арендатор полностью выбывает из арендных отношений, и на смену ему приходит другое лицо. Потребность в такой сделке может возникнуть по разным причинам. Компания — новый арендатор идет на это, чтобы получить необходимое ей имущество, которое уже сдано в аренду другому лицу. Первоначальный арендатор может согласиться передать свои права за выгодную плату, а если ему самому предмет аренды стал не нужен, то, возможно, и без нее. Еще один возможный случай: арендатор сдал имущество в субаренду, потом у него возникла необходимость самому досрочно «выйти» из отношений со своим арендодателем, и тогда он договаривается с субарендатором о том, что тот займет его место в прямом договоре аренды с собственником, а договор субаренды прекратится. Замена арендатора в договоре аренды может быть также востребована в холдинговых структурах — если имущество переходит из владения одной компании холдинга к другой на одних и тех же условиях.

В то же время перенаем может иметь для компании-арендатора опасные последствия. В результате этой сделки компания может лишиться необходимого для ее деятельности объекта недвижимости, оборудования или иного важного объекта, который она арендует. Либо недобросовестные лица могут фактически за бесценок «вытолкнуть» компанию из арендных отношений, чтобы завладеть привлекательным объектом аренды. Поэтому в некоторых случаях такая сделка требует одобрения по правилам о крупных сделках.

Может ли перенаем быть крупной сделкой: подходы судов

Из формулировки статьи 615 Гражданского кодекса следует, что перенаем включает в себя переход не только прав, но и обязанностей арендатора, то есть к этой сделке одновременно применяются положения об уступке прав требования и о переводе долга (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от  02.12.13 по делу №  А19-22624/2012).

В обновленной редакции Гражданского кодекса появилось понятие передачи договора (ст. 392.3 ГК РФ), которое в полной мере относится и к перенайму. Новая норма прямо устанавливает, что в таком случае происходит одновременно как уступка права требования, так и перевод долга.

Причины возможных сомнений в применении к перенайму норм о крупных сделках. Согласно нормам корпоративного права (статье 46 Федерального закона от  08.02.98 №  14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», далее — закон №  14-ФЗ и статье 78 Федерального закона от  26.12.95 №  208-ФЗ «Об акционерных обществах», далее — закон №  208-ФЗ), крупной считаются сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения имущества, стоимость которого составляет 25 процентов и более балансовой стоимости активов акционерного общества или 25 процентов и более стоимости имущества общества с ограниченной ответственностью.

Несколько лет назад в судебной практике существовало мнение, что сделка по переводу прав и обязанностей арендатора по договору аренды не влечет отчуждения имущества, поэтому правила об одобрении крупных сделок к ней применяться не могут (постановление ФАС Центрального округа от  07.10.09 по делу №  А09-15295/2008). Но наряду с этим существовало и другое мнение — к перенайму правила о крупной сделке применяются, потому что арендатор имущества, передавая его по договору перенайма, совершает такие же юридические действия, как и собственник имущества, предавая это имущество по договору аренды (решение Арбитражного суда г. Москвы от  07.04.10 по делу №  А40-151327/ 09-150-1025, оставлено в силе определением ВАС РФ №  ВАС-15620/10). Кроме того, у сторонников точки зрения о том, что право аренды является имущественным, вообще не возникает сомнений в применимости к перенайму правил о крупных сделках. Имущественные права включены в понятие имущества, а в результате перенайма происходит отчуждение права аренды.

Актуальная судебная практика. Впоследствии Президиум ВАС РФ поддержал второй подход. А именно: перенаем может рассматриваться в качестве крупной сделки (постановление Президиума ВАС РФ от  17.07.12 № 2820/12 по делу №  А12-24511/10). В деле, которое он рассмотрел, компания приобрела на торгах право аренды муниципальных земельных участков. Спустя полгода директор компании заключил договоры перенайма этих участков без одобрения общего собрания участников компании. По договорам новому арендатору передавались права не только на земельные участки, но и на будущий урожай. Считая договоры перенайма крупными сделками, участник компании обратился в суд с требованием признать их недействительными. Суды трех инстанций пришли к выводу, что условие договора, касавшееся передачи прав на будущий урожай, действительно требовало корпоративного одобрения и  из-за несоблюдения процедуры одобрения являлось недействительным, а вот сами договоры перенайма крупной сделкой, по мнению судов, не являлись. Президиум ВАС РФ с такой позицией не согласился. Он указал, что сделки по перенайму и отчуждению прав на будущий урожай являются взаимосвязанными и должны быть оценены как единая сделка.

Кроме того, что в этом деле ВАС РФ снял вопрос о том, может ли договор перенайма быть крупной сделкой, он сделал еще один важный вывод: для определения размера сделки по перенайму суды должны были исходить из рыночной стоимости права аренды, определяемой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от  29.07.98 №  135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Правовая позиция Президиума ВАС РФ определила дальнейшее развитие судебной практики.

Критерии оценки крупности сделки перенайма

Поскольку договор перенайма включает в себя одновременно уступку прав и перевод долга, то разобраться с тем, как определять размер сделки для ее проверки на «крупность», непросто. В арбитражной практике сложилось несколько подходов. Так, раньше некоторые суды определяли «крупность» сделки исходя из размера встречного предоставления, которое получает арендатор за уступку своих прав по договору аренды (см., например, постановление ФАС Дальневосточного округа от  15.08.08 по делу №  А51-14111/0634–329). Но после появления постановления Президиума ВАС РФ от  17.07.12 № 2820/12 этот подход устарел и почти не используется судами. Его и раньше трудно было считать справедливым. Во-первых, объем встречного предоставления не всегда бывает равноценен объему прав, передаваемых арендатором по договору перенайма. Во-вторых, сделки перенайма вообще далеко не всегда предусматривают встречное предоставление (особенно если новому арендатору придется погашать долги прежнего).

В актуальной судебной практике существует два подхода к оценке суммы договора перенайма.

Первый критерий: сделка повлекла за собой прекращение основной производственной деятельности компании. Этот критерий был установлен в пункте 40 информационного письма Президиума ВАС РФ от  11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» для проверки на «крупность» договоров аренды с точки зрения арендодателя. Суть этого критерия в том, что договор аренды является для арендодателя крупной сделкой, если в результате исполнения этого договора фактически прекращается производственная деятельность компании. Такой же подход суды применяют и к арендатору, который передает свои права и обязанности по договору перенайма.

Так, в одном деле акционерное общество в 1995 году получило в аренду на 49 лет земельный участок, на котором впоследствии начало строить деловой центр. В 2009 году акционеру этого общества (владельцу 40 процентов голосующих акций) стало известно, что еще шесть лет назад общество передало права аренды земельного участка по договору перенайма другой компании. Акционер обратился в суд с иском о признании договора перенайма недействительным как крупной сделки, совершенной без надлежащего одобрения. Суд восстановил срок исковой давности и, рассмотрев дело по существу, удовлетворил иск (решение Арбитражного суда г. Москвы от  07.04.10 по делу №  А40-151327/ 09-150-1025, постановление ФАС Московского округа от  19.08.10, определение ВАС РФ от  15.12.10 №  ВАС-15620/10 по тому же делу). В основе судебного решения лежали сразу два критерия крупности сделки. И один из них как раз заключался в том, что в результате этой сделки акционерное общество лишалось основного источника доходов. Дело в том, что освоение арендованного земельного участка было фактически единственным видом хозяйственной деятельности этой компании. Второй критерий мы рассмотрим ниже.

Примером аналогичного подхода может быть также постановление ФАС Центрального округа от  01.11.13 по делу №  А54-6186/2012.

С такой судебной практикой приходится считаться, хотя правильность данного подхода вызывает сомнения. Тот факт, что по договору перенайма передаются права и обязанности арендатора, еще не означает абсолютного равенства между арендой и перенаймом — эти сделки различны по своей правовой природе (в первом случае речь идет о предоставлении собственного имущества другому лицу во временное владение и (или) пользование, во втором — об уступке права требования и переводе долга). Информационное письмо ВАС РФ № 66, на которое ссылаются суды в таких случаях, учитывает целый ряд критериев, которые позволяют отнести аренду в исключительных случаях к крупным сделкам для арендодателя: это длительный срок аренды, соотношение стоимости передаваемого в аренду имущества со стоимостью активов компании и негативное влияние на финансовую деятельность компании. Первые два критерия в принципе неприменимы к перенайму. А что касается третьего критерия, то риск неблагоприятных экономических последствий заложен в основу необходимости одобрения любых крупных сделок, что не отменяет необходимости установить размер сделки и сопоставить его с размером балансовых активов общества.

Второй критерий: оценка стоимости права аренды. Как уже отмечалось, согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ (из постановления от  17.07.12 № 2820/12), для целей установления того, является ли спорная сделка крупной, суды должны исходить из рыночной стоимости права аренды. Этот подход наиболее перспективен, поскольку предполагает оценку именно передаваемого по сделке перенайма права аренды (то есть учитывает юридическую природу сделки). Правда, нужно признать, что этот вариант влечет для компании дополнительные затраты на проведение профессиональной оценки.

В упоминавшемся ранее деле о перенайме земельных участков под строительство делового центра (№  А40-151327/09) суд проанализировал представленный акционером-истцом в обоснование его требований отчет об оценке рыночной стоимости прав аренды на дату заключения договора перенайма. Согласно данным отчета, стоимость уступленного права аренды земельного участка превышала 50 процентов балансовой стоимости активов акционерного общества. На основании этого суд сделал вывод о том, что договор перенайма являлся для акционерного общества крупной сделкой, для совершения которой требовалось одобрение общего собрания акционеров.

Случаи, когда договор перенайма не требует одобрения

Даже когда сделка по передаче прав и обязанностей арендатора соответствует критериям крупной, она так же, как и любая другая крупная сделка, не требует одобрения, если совершается в процессе обычной хозяйственной деятельности (п. 1 ст. 46 закона №  14-ФЗ, п. 1 ст. 78 закона №  208-ФЗ). Но в случае возникновения спора доказывать тот факт, что сделка перенайма была совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности, придется самому обществу. И скорее всего это будет непросто.

Попытка конкретизировать понятие обычной хозяйственной деятельности была сделана в пункте 6 постановления Пленума ВАС РФ от  16.05.14 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок <…>" (далее — постановление № 28). Там разъясняется, что обычная хозяйственная деятельность — это любые операции, которые приняты в текущей деятельности соответствующего общества либо иных хозяйствующих субъектов, занимающихся аналогичным видом деятельности, сходных по размеру активов и объему оборота, независимо от того, совершались ли такие сделки данным обществом ранее. Далее в пункте 6 постановления № 28 в качестве примера сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности, приводятся абсолютно типичные для оборота сделки — такие как приобретение производственного сырья и материалов, реализация готовой продукции, получение кредитов для оплаты текущих операций и т. д.

Вряд ли этому описанию обычной хозяйственной деятельности может соответствовать сделка перенайма. Учитывая, что в результате перенайма компания-арендатор выбывает из арендных отношений, этот договор вообще трудно представить в качестве типичной для хозяйственного оборота сделки. По крайней мере в судебной практике затруднительно найти примеры, когда сделка перенайма была расценена судом как совершенная в процессе обычной хозяйственной деятельности. С учетом этого в тех случаях, когда сделка перенайма по своей сумме подпадает под понятие крупной, лучше не полагаться на то, что несоблюдение процедуры одобрения можно будет объяснить совершением сделки в процессе обычной хозяйственной деятельности.