Договор участия в долевом строительстве: как избежать споров с застройщиком и что делать, если они возникнут. 8 самых проблемных вопросов.
На вопросы отвечает Денис Бутовичев,
Застройщик не передал квартиру в срок, предусмотренный договором. Что я могу с него взыскать?
Застройщик обязан выплатить неустойку, возместить убытки, компенсировать моральный вред и судебные расходы. Обращение с претензией часто не приносит результата, но лучше ее направить, так как по закону о защите прав потребителей (ст. 13), если застройщик не уплатил неустойку добровольно, суд взыщет штраф – 50% от удовлетворенных требований. Даже если требование о штрафе не заявлялось, суд взыскивает его сам (п. 46 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.12 № 17).
Взыскать неустойку можно только за нарушение срока передачи квартиры. За нарушение срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию неустойку взыскать не получится (определение ВС РФ от 10.02.15 № 86-КГ14-9), если в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) такая ответственность не была предусмотрена. Также суд откажет в неустойке, если вы подписали предложение застройщика о переносе сроков сдачи объекта. Застройщик уплачивает физическому лицу неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства (сейчас 8,25%) от цены договора за каждый день просрочки (ст. 6 Федерального закона от 30.12.04 № 214-ФЗ). Если дольщик расторгает договор и взыскивает проценты за пользование денежными средствами, взыскать неустойку за нарушение сроков передачи объекта не получится (п. 29 Обзора практики разрешения судами споров <...>, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.13 (далее – Обзор практики)).
Если вы снимаете квартиру, можно заявить к взысканию расходы на наем жилья. Их можно подтвердить договором найма (аренды) и расписками о получении средств. Если квартира куплена по кредитному договору, можно взыскать разницу между процентными ставками до и после передачи, поскольку после передачи ставку обычно уменьшают. Подтвердить это можно кредитным договором, а также квитанциями об оплате или выпиской по счету. В практике судов Москвы и области вышеуказанные убытки обычно не взыскиваются. Получить компенсацию морального вреда можно, если суд установил факт нарушения прав потребителя (п. 45 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.12 № 17). Зачастую при нормальном финансовом состоянии застройщика при нарушении срока передачи объекта договор выгоднее расторгнуть. При этом размер санкций может быть значительно выше.
Я купил квартиру по ДДУ. Регистрацией договора занимался застройщик. По условиям договора я должен внести оплату после регистрации. Как мне проверить, действительно ли его зарегистрировали в Росреестре?
Проверить регистрацию договора можно бесплатно на сайте Росреестра. Для этого в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» в поле «Кадастровый номер» нужно вбить кадастровый номер земельного участка, на котором производится строительство (должен быть указан в договоре). Потом нажмите на кнопку «Сформировать запрос» и вы получите два результата. Перейти нужно на тот, где написано «Источник – ЕГРП». Откроется информация о земельном участке. Внизу таблицы будет раздел «Права и ограничения». На оборотной стороне зарегистрированного договора должна быть синяя прямоугольная печать. Там будут указаны дата регистрации и номер регистрационной записи. Столбик «Право» заполняется после получения права собственности, поэтому номер своего ДДУ ищите в столбике «Ограничение». Если информация на сайте отсутствует, стоит подождать, так как она обновляется не мгновенно, а с задержкой в пару недель. Но иногда не обновляется и по полгода.
Вы также можете получить выписку из ЕГРП о правах на объект недвижимости. В ней будут отражены зарегистрированные договоры участников долевого строительства. Росреестр предоставляет выписку любому заинтересованному лицу в течение пяти дней со дня получения запроса. Госпошлина составляет 200 рублей, фактический срок изготовления для Москвы и области от недели до трех.
При покупке квартиры по ДДУ на какие условия договора мне нужно обратить особое внимание?
В ДДУ должны быть прописаны все существенные условия, установленные законом № 214-ФЗ: определение конкретного объекта, срок его передачи, цена договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (поручительство банка или страхование). При отсутствии хотя бы одного из существенных условий суд может признать его незаключенным (ч. 4 ст. 4 закона № 214-ФЗ).
Разумно будет указать полные характеристики объекта, позволяющие его однозначно идентифицировать: строительный адрес (кадастровый номер земельного участка, улица, секция или корпус, подъезд, расположение на этаже, условный номер), площадь, метраж, наличие лоджии или балкона. В практике устоялось, что в ДДУ имеется приложение с планом, описанием планировки, указанием площади и перечнем отделочных работ при их наличии. Цена может быть указана конкретной суммой за весь объект либо как произведение площади и стоимости квадратного метра. Если стороны не укажут порядок оплаты – единовременным платежом или периодическими выплатами, а также срок, в течение которого нужно произвести оплату, суд признает договор незаключенным (апелляционное определение Нижегородского областного суда от 07.10.14 № 33-7805/2014).
Пункты договора, противоречащие закону и ущемляющие права потребителя, можно признать недействительными в суде. Например, условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта (ч. 4 ст. 7 закона № 214-ФЗ), о его праве расторгнуть договор при возражении дольщика против переноса срока, об обязанности оплачивать коммунальные платежи с ввода дома в эксплуатацию, о запрете уступки без согласования и др.
Может ли застройщик в одностороннем порядке расторгнуть договор, если я не доплатил за превышение площади по результатам обмера БТИ или я не подписываю соглашение о переносе сроков строительства?
Нет, такое право возникает у застройщика только в случае нарушения порядка и сроков уплаты цены договора. Относительно просрочки внесения иных платежей такое право застройщику не предоставлено (п. 34 Обзора практики). Перерасчет платежа в зависимости от выявленных отклонений как в большую, так и в меньшую сторону не свидетельствует о существенном нарушении дольщиком условий об оплате цены договора (постановление Президиума Московского областного суда от 02.04.14 № 200 по делу № 44г-124/2014). Даже если застройщик включит такие пункты в договор, их можно будет признать в суде недействительными (апелляционное определение Омского областного суда от 25.03.15 по делу № 33-1944/2015).
Застройщик может отказаться от договора в одностороннем порядке всего в двух случаях (ч. 4, 5 ст. 5 закона № 214-ФЗ). Первый – дольщик не вносит платеж более чем два месяца (цена договора – единовременный платеж). Второй – дольщик не внес платежи более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочил внесение платежа более чем на два месяца (цена договора – периодические выплаты). Перед расторжением застройщик обязан направить дольщику предупреждение о необходимости погашения задолженности (ч. 3 ст. 9 закона № 214-ФЗ). Уведомление нужно отправить по почте заказным письмом с описью вложения. Отказаться от исполнения договора застройщик может не ранее чем через 30 дней, если его требования остались без исполнения, дольщик получил письмо или оно вернулось в связи с его отсутствием по указанному почтовому адресу.
Я хочу приобрести квартиру по договору уступки права (цессия). Нужно ли регистрировать уступку и согласовывать ее с застройщиком?
Уступить право по ДДУ можно с момента регистрации договора до момента подписания передаточного акта (п. 2 ст. 11 закона 214-ФЗ). Согласование уступки с застройщиком не обязательно, если дольщик выполнил перед ним все обязательства. Если уступка совершается одновременно с переводом долга, нужно письменное согласие застройщика на перевод дольщиком своего долга на другое лицо (п. 1 ст. 391 ГК РФ). Договор цессии нужно зарегистрировать, иначе он не порождает правовых последствий для третьих лиц. Росреестр откажет в регистрации, если на момент заключения договора цессии ДДУ прекратил свое действие и обязательство по передаче объекта недвижимости исполнено (постановление АС Северо-Кавказского округа от 20.07.15 № Ф08-4400/2015 по делу № А32-32825/2014).
Особенность договора цессии в том, что покупатель квартиры (новый кредитор) приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и обязуется выполнять все условия первоначального ДДУ (ст. 384 ГК РФ). В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неустойку (определение ВС РФ от 21.07.15 № 78-КГ15-15). Причем размер неустойки нужно рассчитывать не с даты заключения договора цессии, а с даты, когда застройщик должен был передать квартиру, но не сделал этого (определение ВС РФ от 24.02.15 № 5-КГ14-131).
С какого момента мне нужно оплачивать коммунальные платежи и расходы на обслуживание жилых помещений?
Обязанность внести плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает после подписания передаточного акта (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Застройщики часто требуют оплатить расходы с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и даже прописывают такой пункт в договоре. Но такое требование ошибочно и пункт можно признать недействительным (апелляционное определение Омского областного суда от 25.03.15 по делу № 33-1944/2015). Если вы обнаружили недостатки, зафиксируйте их в акте осмотра и откажитесь от принятия объекта. До устранения недостатков и подписания акта вы не должны оплачивать коммунальные услуги.
Именно собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги (п. 3 ст. 154 ЖК РФ). Дольщик фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи. До этого объектом владеет и пользуется застройщик. Поэтому обязанность по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги с момента ввода в эксплуатацию дома и до передачи квартир дольщикам лежит на застройщике (определение ВАС РФ от 19.03.12 № ВАС-15726/11 по делу № А55-1724/2011).
Застройщик задержал сдачу дома, а я еще не доплатил за превышение площади после обмеров БТИ. Можно ли зачесть сумму доплаты за лишние метры в счет неустойки за задержку сдачи квартиры?
Да, встречные требования об уплате неустойки и о взыскании задолженности можно зачесть по правилам статьи 410 ГК РФ. Чтобы суд удовлетворил требования, у сторон должны возникнуть взаимные денежные обязательства и наступить обязанность по их оплате. Например, если дольщик должен доплатить за увеличение площади, а у застройщика есть обязательство по выплате неустойки в связи с ненадлежащим исполнением договора, можно произвести зачет (постановление Президиума Московского областного суда от 07.08.13 № 294 по делу № 44г-151/13). Перед обращением в суд нужно направить заявление о зачете в адрес застройщика. В случае отказа застройщика или если он не ответил, подавайте иск в суд. Для подачи иска не обязательно заранее взыскивать неустойку. Суды производят зачет и без такого решения (апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 26.09.12 по делу № 33-6085).
В какой срок я могу предъявить в суд требования к застройщику в связи с ненадлежащим качеством квартиры?
Срок исковой давности для таких требований составляет три года (ст. 725, 196 ГК РФ). Течение срока начинается со дня заявления о недостатках. Их нужно обнаружить в пределах гарантийного срока, который предусмотрен в договоре и не может составлять менее чем пять лет (ч. 5 ст. 7 закона № 214-ФЗ). По общему правилу гарантийный срок начинает действовать с момента передачи квартиры дольщику, если в договоре не указан больший срок.
Иногда суды связывают начало течения срока исковой давности с датой подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства. Такой вывод суда будет ошибочным и его можно обжаловать (п. 32 Обзора практики). Это подтверждает и судебная практика (апелляционное определение Омского областного суда от 18.03.15 по делу № 33-1649/2015).
